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第四百零八章 实战型学者（第2页）

“我当年判断有三个依据。第一，全世界所有国家，一旦开始大规模工业化后，就会开始城市化。城市化的后果，就是人口向大中城市集中，并且越来越向大城市集中。东京是这样，伦敦是这样。尽管为疏解大城市人口，日本和英国也做了些逆向的政策，但效果证明，那些政策失败了。为什么？因为不符合规律。”

此时，下面有个人举手，好像要提问，主讲人点了点头，请他提问。他站起来，我一看，就是开始前讲话那个政府官员。

“请问一下冯总，美国或者一些欧洲小国，为什么没出现大城市化呢？他们的居住人口，好的地方，大多在郊区。”

“问得好，你这个问题是许多人担心的特例。当然，今天也不是特例，原因其实很简单，你所说的美国等，已经进入了后工业化时代。美国的制造业及实体工业，已经连续二三十年衰退了，他们经济的主力，是科技化和全面金融化。服务业，已经成为他们经济的最主要内容。”

对了，这个解释，在明白人面前，不需要多说了。我国在工业化没全面完成时，根本无法与后工业化时代的国家相比较。并且，后工业化，给美国带来了产业空心化问题，而今给美国造成了许多结构性矛盾。所谓的08年金融危机，就是过度金融化造成的，这还是在它有美元霸权的情况下产生的。中国没有人民币霸权，要走这一条路，只能是死路。

而欧洲一些小国，根本没有可比性，因为它只要一个产业发达或者一个企业兴旺，就可以解决全国的问题。一招鲜，吃遍天，小国有小国的好处。

“我继续讲，制造业发达的中国，人口的聚焦效应，可以将资源配置和利用耦合出最大效益，所以，人口向大城市集中，甚至中国未来的大都市化，是必然的。我可以预测，今天搞的小城镇建设只能是过度，今天是农村的空心化，明天是小城镇空心化，这是肯定的。”

我们就需要明确的结论，不要那些似是而非的东西。

“所以，第一条判断成立了，就决定了，大城市需要很多的房子，来吸纳新进来的人口，所以，需求决定了楼市必然兴旺。我是说的大城市，至于中小城市，得分具体情况。”

“第二个理由，楼市具有金融属性。上世纪二三十年代，美国出现了一个法案，规定传统银行不能进行投行业务。为什么？按经济规律，如果在实体经济与银行之间，如果没有过度地带来隔离的话，产业资本会被金融资本高度控制。例子嘛，我就不举了，你们有空去翻摩根家族的经营史就行。反正，目前，这是世界上的一个共识，中国也一样。但中国还有个特殊的情况，加剧了这一趋势。”

如果存贷业务的银行，完全无节制地参与到投资银行业务，造成国家金融化，实体经济就会被严重控制。马克思所说的金融寡头和超级垄断的时代，会造成灾难性的影响。

美元是世界代币，它都不敢这样搞，更何况是中国了。当然，我最感兴趣的，是他如何解释中国的特殊性。

“我们这些年靠制造业和贸易起家，巨大的顺差带来巨额的外汇，而我们的资本不能自由兑换，这就造成了因外汇占款带来的大量的货币超发，这么多货币在市场上，并没有引起物价的飞速上涨，为什么？因为许多钱都沉淀到楼市上了。楼市，是对付货币超发的稳定器。并且，由于楼市可以按揭，是有杠杆的，所以，楼市上涨也成了投资的放大器，这也就是楼市的金融属性，让你的收益率达到或者超过社会平均收益率的原因。”

这个观点我是认同的，多余资本要找出路，没有楼市这么大的盘子，社会上的物价，早就可以涨到天上去了。

“基于金融的原因，美国的房价也延续了大约六十年的总体上涨趋势，这就是证明。”

他这一说，我倒想起以前在北京时，看到的一个报告，虽然美国房价有波动周期，但是从整体上来说，几十年来，始终是保持上涨势头的。

人性的贪婪，让人们喜欢放大收益的杠杆，从而也放大了风险的杠杆。但当巨大的市场出现普遍标本断裂的风险时，政府就不得不以印钞票的方式来救市。

这样的后果，是财富再分配，那些没有投资的，仅在银行存款拿利息的人，就是最大的受损者。比如，在1930年，在银行存款为30万美元的人，到了1950年，按最高的利率，最终财富也许仅有一百多万美元，但当时的30万美元可以卖一栋占地一公顷的豪华别墅，而后来的一百万美元，只能卖到不值当时一半的东西了。

“货币超发是普遍因素，是历史必然，只要这个国家要前进。必须进行财富再分配，给那些愿意投资的人。保守的策略，在全社会人的**面前，始终是要失落的。”

他的这个结论，简直可以说是人性论了。经济本质上是个生产现象，或者有分配的因素，但是，更重要的是，反映人性的**。

“第三个理由，中国处于快速发展期，人们对好房子对大城市的需求，不仅在意愿上旺盛，而且在能力上有条件。大家想一想，进城来买房的人，是不是大多数是外来打工的人，他们原来是农民，对不对？他们的收入提升了，所以才有这个能力。”

当然，我就是个农民出生的人。

“大家再想想，跟随时代前进的人，即使是城里人，大部分，是不是都换过房子，越换越大，越来越好？这是前进的力量，谁也阻挡不了。”

“这里面，还有工业化的积累问题，导致政府的倾向，这个问题，我想细说一下。工业化是需要积累的，比如道路、桥梁、通信这些基础设施，是工业化必须要的骨架。这种大项投资，钱从哪里来？短期内收益并不明显，长线投资只能由政府承担。政府的钱呢？所以，中国的房地产走了一条香港的路，高额税收促进了地方政府的财政，这个财力为改善城市条件和工业化积累提供了养分，这就是一个正循环。”

他所谓的细说，也只是说了一个思路。因为在座的都是专业人士，完全可以做到点到为止。

“以上是我讲的第一个问题。当年，我想到这些，就知道，赚钱的机会来了。我虽然不算太聪明，但也不太笨，包括跟我一起干的兄弟们，所以，时代成就了我们，并不是我们有多大本事。”

这倒不是谦虚，把功劳归结于好的时代，是客观的。因为风来了，猪都可以飞上天。

但是，他没本事吗？当然有。他在二十年前，都已经研究过世界房地产业发展的趋势和工业化相关的情况，也了解了美国及欧洲的历史，可以说是，他当时就已经站在了大多数中国人的前列了。所以，称他为房地产教父，是有道理的。

一个真正的高手，不仅研究出道理，而且他的道理，在实践中证明成功了，他才算得上是高手。

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